• Uutiset
• Tapahtumat
• Newsletter

Testaa ilmaiseksi
Ilmoittaudu webinaariin

News

Kiinteistökehityshankkeen menestys ja riskitekijät ja niiden huomiointi kassavirtalaskelmassa

17.12.2009

Kassavirtalaskelma ja sen pohjalta nykyarvon sekä sisäisen korkokannan laskenta on yleisimmin käytetty kiinteistökehityshankkeen kannattavuuden arviointitapa. Kassavirran pohjalta voidaan myös muodostaa tarkasteltavan kiinteistön exit arvo haluttuna tarkastelujakson ajankohtana.

Kassavirran laadintaan liittyy muuttujia, joiden oikea määrittäminen on tärkeää luotettavan lopputuloksen takaamiseksi. Tästä johtuen olen artikkelissa keskittynyt tarkastelemaan kiinteistökehityshankkeen kassavirran lähtötietojen määritystä sekä tarkastellut niihin liittyviä muuttujia ja riskejä.

Lisäksi käsittelen diskonttauskoron ja exit arvoon liittyvien tekijöiden määritystä. Lopuksi tarkastelen kahden markkinoilla olevan kassavirtalaskenta sovelluksen käytön etuja perinteiseen excel malliin verrattuna.

Kiinteistökehittäjän tavoite on maksimoida hallitsemansa rakennuspaikan antama tuotto mm. maksimoimalla rakennuspaikan rakennusoikeus. Rakennusoikeus ja tuottoa antava pinta-ala eivät ole sama asia, koska rakennusoikeuteen luetaan myös sellaiset tilat, jotka eivät tuota taloudellisesti. Näitä tiloja ovat mm. tekniset tilat ja autopaikat. Lisäksi rakenteiden vaatima pinta-ala kuuluu rakennusoikeuteen, mutta ei kuulu tuottavaan pinta-alaan.

Liiketaloudelliselta näkökulmalta on lisäksi erotettava vuokraa tuottava pinta-ala ja yleisten tilojen pinta-ala. Erityisesti kauppakeskuksista löytyvät suuret yhteiset tilat, jotka voivat olla jopa 25-35% kokonaispinta-alasta ja joiden investointi ja ylläpito on katettava vuokrilla.

Arkkitehdin työn merkitys on suuri tuottavien pinta-alojen vaikutuksessa tulevaan kassavirtaan. Arkkitehdin on otettava huomioon suunnittelussaan miten tilat sijoittuvat rakennuksessa verrattuna asiakkaiden liikkumisreitteihin, miten tilat palvelevat käyttäjiensä liiketoimintaa mahdollisimman tehokkaasti, miten tilojen monikäyttöisyys varmistuu, miten asiakkaiden viihtyvyys taataan ja miten rakennuskustannukset pidetään kurissa kehitystyön aikana. Lisäksi tuottavan pinta-alan ja kokonaispinta-alan suhde on pidettävä hallinnassa, jotta kokonaisinvestointi pysyy oikealla tasolla tulevaan kassavirtaan nähden.

Tuottavien neliöiden antaman bruttovuokratuoton määrittelyn tulee perustua tarkoin analysoituun tilojen käyttötarkoituksen, sijainnin rakennuksessa sekä tiloissa toimivan vuokralaisen liiketoiminnan vuokranmaksukyvyn.

Vuokralaisen pääomavuokran maksukyky voi vaihdella suuresti ruokatavaramyymälän ja ravintolan 7 %:sta muotiliikkeen 25-30%:iin laskettuna liikevaihdosta. Tulevan liiketoiminnan liikevaihdon arviointi ja sen pohjalta vuokratavoitteen määritys on siten oleellinen vaihe. Sillä varmistetaan realistinen vuokrataso tulevalle vuokralaiselle. Epärealistisen korkea vuokratavoite vääristää kassavirtaa ja nostaa riskiä vuokralaisten vaihtumisesta tiloissa ensimmäisten toimintavuosien aikana.
Vuokralaisvaihto aiheuttaa aina suuret muutoskustannukset sekä vuokrien menetykset, jolla taas on merkittävä kassavirtavaikutus.

Vuokrattavien pinta-alojen sekä niille arvioitujen vuokrien kautta voidaan laskea kiinteistön tuottama potentiaalinen vuokrakassavirta. Kassavirran on kuitenkin perustuttava ns. tehokkaaseen kassavirtaan, joka saadaan potentiaalisesta kassavirrasta vähentämällä tyhjien tilojen ja mahdollisten saamatta jääneiden vuokrien vaikutus.

Tyhjien tilojen määrän arvion tulee perustua kokemusperäiseen tietoon vastaavista kohteista sekä kohdekohtaiseen analyysiin. Analyysissä on huomioitava mm. kilpailu lähialueella, kysyntätekijät kohteen vaikutusalueella, vuokratilojen pohjaratkaisujen hyvyys, vuokratilojen monipuolinen jaettavuus, vuokralais mix, vuokratason kilpailukykyisyys, kohteen tuleva markkinointitapa sekä vuokralaisten ja omistajan hedelmällinen yhteistyö.

Tehokkaan kassavirran suhteen on lisäksi hyvä huomioida vuokralaisen liiketoiminnan alkuvaiheeseen liittyvät suuret kustannukset sekä alkuvaiheen arvioitua pienemmät asiakasvolyymit. Erityisesti tämä koskee suureen asiakaspotentiaaliin perustuvaa liiketoimintaa kuten vähittäiskauppa, matkailu ja vapaa-aikaan liittyvä liiketoiminta. Kokemusperäisesti voidaan todeta että volyymi stabiloituu ensimmäisen kolmen vuoden aikana ja tämän tulee heijastua kassavirtaan. Täten on syytä varautua kassavirrassa ensimmäisten vuosien osalta alennettuihin vuokriin sekä omistajan panostukseen kohteen tunnetuksi tekemiseen.

Kiinteistökehityshankkeen osalta kassavirrassa tulee huomioida hankkeen vaatiman investoinnin kustannukset, joista suurimman osan muodostavat rakennuskustannukset. Suunnittelun edetessä tulee tarkoin seurata ennakoitavia rakennuskustannuksia ja varmistaa, että ne ovat linjassa hankkeen muiden tekijöiden kanssa. Rakennuskustannusten hallinta on haastava tehtävä erityisesti teknisesti vaativien usean käyttäjän kohteiden osalta. Ajatellaanpa vain tilannetta, jossa rakennuskustannukset ryöstäytyvät 10-15 % yli laaditun budjetin ja kuitenkin vuokrat pysyvät samalla tasolla. Lukija voi vain itse päätellä, mikä on tämän vaikutus kohteen antamalle tuotolle.

Kassavirta laaditaan yleensä kiinteistön kehityskaudelle sekä 10 vuoden toimintajaksolle. Vuokrien osalta täytyy tällöin arvioida lisäksi vuosittainen nousu. Yleisesti tämä tehdään perustuen inflaatio odotusten ennusteeseen. Odotusten suhteen on kuitenkin parempi olla varovainen kuin optimistinen.

Vuokrien kassavirrassa tulee myös huomioida hankkeen käyttöönottoajankohtaan liittyvä tyhjien tilojen arvio sekä vuokrasopimusten päättymisajankohdat ja niihin liittyvä tilojen vapaana olon riski. Tämän osalta on parempi olla konservatiivinen ja arvioida 3-6 kuukauden vapaana oloaika jokaisen vuokrasopimuksen päättymishetkestä alkaen.

Seuraavaksi arvioidaan kiinteistön ylläpidon aiheuttamien kustannusten lajit ja määrä. Näiden osalta voidaan hyödyntää benchmarkin tietoja, joita eri maissa on yleensä saatavilla. Suomessa esimerkiksi tämän tiedon tuottaa Kiinteistötalouden instituutti KTI. Jos ylläpitokustannustietoa ei ole saatavilla, niin silloin on suunnittelijoiden ja eri asiantuntijoiden kanssa niistä laadittava laskelma tai arvio. Rakennusten energiakustannukset tulee aina perustaa LVIA suunnittelijan laatimaan energiakäytön malliin, koska ne ovat voimakkaasti sidoksissa rakennuksen suunnitteluratkaisuihin.
Ylläpitokustannustekijöille on myös arvioitava vuosittainen hinnan nousu. Nousu on hyvä arvioida eri ylläpitokustannustekijälle erikseen, koska esimerkiksi energiaan liittyvien kustannusten vaihtelu ei seuraa yleistä inflaatiota kuten tekevät palkkoihin sidotut kustannusosuudet.

Viimeisenä kustannusteränä arvioidaan kohteen vaatimat korjaus- ja huoneistomuutoskustannukset 10 vuoden ajanjaksolle. Näiden arviointi tulee perustaa benchmark tietoihin tai kiinteistömanagement yhtiön kokemusperäiseen tietämykseen.

Kiinteistökehityshankkeen investointikustannusten arviot perustuvat kustannusarvioihin tai toimittajien tarjouksiin sekä ajalliselta jakautumaltaan hankkeen yleisaikatauluun.

Kiinteistön kannattavuuden ja exit arvon määrityksen suhteen on määritettävä vielä kaksi muuttujaa. Ensimmäinen on nykyarvon määrittämiseksi vaadittava diskonttauskorkokanta ja toinen on exit tuottotavoite eli ex cap rate.

Diskonttauskorko kuvaa kiinteistökehittäjän odotusta markkinakorosta sekä hankkeeseen liittyvistä riskeistä. Kiinteistökehityshankkeen riskit ovat suuret ja näiden on heijastuttava riskimarginaaliin. Täten diskonttauskoron tulee olla korkeampi kuin olemassa olevien samanlaisten kiinteistöjen arvioinnissa käytettyjen tuottotavoitteiden. Mitään valmista ohjetta ei riskin määrittämiseen kuitenkaan ole, vaan se on jokaisen kassavirran laatijan itse päätettävä. Yksi mahdollisuus on käyttää oman pääoman ja vieraan pääoman vaatimien tuottojen painotettua keskiarvoa (WACC) diskonttauskorkona.

Jäännösarvon vaatiman exit cap rate tuottoasteen määrityksessä on otettava kantaa tulevaisuuden tuottotavoitteisiin ja siten sen tulee perustua arviointihetken tuottotavoitteeseen ja arvioon sen kehityksestä.

Diskontatun kassavirran ja viimeisen vuoden nettotuottoon perustuvan jäännösarvon nykyarvon (NPV) ollessa positiivinen, hanke voidaan todeta toteuttamiskelpoiseksi.
Diskontatun kassavirran perusteella saadaan myös lasketuksi sisäinen korkokanta (IRR) erikseen omalle ja vieraalle pääomalle sekä koko projektille. Useat sijoittajat arvioivat kohteen kannattavuutta pääasiassa perustuen oman pääoman sisäiseen korkokantaan. Ohjearvona voitaneen sanoa, että oman pääoman sisäisen korkokannan on oltava yli 20 %.

Markkinoilta on useita kassavirran muodostukseen tarkoitettuja software sovelluksia, joiden käyttöä suosittelen verrattuna perinteiseen excel malliin. Valmiiden ohjelmien etu excel malliin verrattuna ovat hyvät tulosteet, ohjattu tietojen antaminen, liiketoiminnan tarkastelun vaatimien tulosteiden kuten tase, tuloslaskelma saaminen lähtötietojen kertaalleen antamisen tuloksena. Lisäksi sovelluksissa on yleensä hyvä herkkyysanalyysi, jolla voidaan testata lähtötiedoissa tapahtuvien muutosten vaikutusta lopputulokseen.
Itse olen käyttänyt Argus kassavirtasovellusta sekä Invest For Excel sovellusta. Viimeksi mainittu on vapaa järjestelmä, jossa mallin sisältöön voi itse vaikuttaa kun taas Argus on sitovampi sovellus ja alun perin laadittu amerikkalaisen kiinteistötarkastelun käyttöön.

Kassavirta-analyysi on hyvä keino mallintaa kiinteistökehityshanketta ja arvioida sen pohjalta hankkeen kannattavuutta. Kassavirtaan liittyy paljon tekijöitä ja muuttujia ja niiden määrityksen suhteen on oltava huolellinen. Kassavirran laadinta vaatii myös kiinteistökehityshankkeen kokonaisymmärrystä, jotta tekijät osataan oikein määrittää. Täten voidaankin lopuksi todeta, että kassavirran antama tulos on juuri niin hyvä tai huono, kuin on siihen syötettyjen lähtötietojen taso.

Artikkelin kirjoittaja Antti-Juhani Lehti on suomalainen kiintestöalan konsultti joka toimii Ailecon Oy:n toimitusjohtajana. Antti-Juhanin ura alkoi vuonna 1976 yhdessä Suomen suurimmista rakennusyhtiöistä. 1990-luvulla yritys, jossa hän oli osakkaana, johti yli 70 McDonald's -ravintolan moduulirakennus-projektia Suomessa, Venäjällä ja Puolassa. Antti-Juhanilla on vahvaa ammatillista osaamista kestävistä rakennustavoista ja energian¬säästö-kysymyksistä. Hän on perehtynyt laajalti käytettyyn kestävän rakentamisen LEED-luokitukseen (Leadership in Energy and Environment Design).

Koulutus:
Diplomi-insinööri: rakennuttaminen ja talous
1975, Helsinki Teknillinen Korkeakoulu
Kiinteistösijoittamisen tutkinto
2001, University of Reading, Iso-Britannia